三井健太マンション相談室


下記の内容をよくお読みの上 ご理解いただきお申し込み下さい。

将来価格の予測サービス

ご購入 マンションの価値及び価格の妥当性を評価した上で
将来価格をズバリ予測!
根拠とともに精緻なレポートとして提供しています。
マンション選びにあたり大事なことは、
購入価格の妥当性もさることながら、
リセールバリュー(将来価格)の視点を 外すことがあってはなりません。
長く住むつもりでも、いつ売却の必要が起こるか 分からないからです。
そのとき、我が家は売れるのだろうか、
売れるとしても購入価格を上回る可能性はあるか、
下がるとしても、どのくらいを見込めばいいのか、
住宅ローンの残債を超える価格で売れるだろうか。
こうした点を検討項目に加えておきたいものです。
将来価格を決する要素は、建物価値とそれを維持する管理・改修、 そして立地条件、加えて市況なのです。
これらを客観的に評価・分析し、将来を予測してお答えする これが本サービスの骨格です。
このようなことを具体的な数値で知っておきたいと思いませんか? 
その予測レポートは、購入を後押しするのか、 それとも慎重な再検討に向かわせのるか、
いずれにせよ、マンション選びの羅針盤となる 価値あるものとなるはずです。

転勤の可能性があるので、そのときは売却も視野に入れている。
そのとき、いくらで売れるかを知りたい。
高い倍率の抽選を突破して人気マンションを購入したが、
高値掴みなのではないか?
従って、将来価格は期待するほどにならないのでは?
タワーマンションの下層階を購入しようと思っているが、眺望は良くない。
この場合、将来価格はどのようになるのか?
都心の高級マンションではないので、将来価格が気になる。
10年後に売却しようと考えているが、どのくらいになるだろうか?
同駅圏では新築マンションの供給が過剰に思える。
リセールバリューが心配だ。 駅から近く、建物スペックも悪くないと思っているが、
売主が無名であることや規模が大きくないことも気がかり。
10年後はいくらくらいになるだろうか?
※このような疑問をお持ちの方は、 是非このサービスをご利用下さい。
※このメニューは「物件評価サービス」に付随するサービスです。
「高いときに買ってしまったが、売却時に損は出ないか」 にもお答えします。
ご購入マンションの物件評価サービスとセットでのお申込みとなります。  
  料金は、前払いとさせて頂いております。       
 (お急ぎの場合、別途 「特急料金」 を申し受ける場合があります。
お申し込み前に料金表をご確認下さい。


将来価格の予測レポート

◆ 将来価値(RV)を決定する6大条件
全ての条件が揃っていなくとも、以下のような順番で条件を満たしていれば高い価値を持つマンションとなります。
第1位:立地条件

第2位:建物規模
第3位:外観・玄関・空間デザイン
第4位:間取りや内装、設備など専有部分、及び共用部分のプラン
第5位:ブランド
第6位:管理体制
将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、上記の1~6ですが、
この中で一番比重が高いのは第1位の立地条件なのです。
稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。
そして、最も大事な要素は「価格」です。
価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

◆本物件の客観的評価
建物分野の2~6位は、平均的なレベルで、ブランドマンションらしくないものですが、
●●●エリアでは100戸規模の土地の取得は困難なので、堂々たる存在感を見せているという
意味で希少価値がある物件と言えます。
第1位の立地条件については、本物件の場合、徒歩11分の距離が弱点ですが、
●●●エリアは、それでも人気の高さがあり、さほどネックにならないのが実態です。
以上から、10年後のリセールバリューは、東京23区の平均的な価格維持率(購入価格からの変動率)
より低くなる可能性はなさそうです。

◆ 中古マンションの価格決定要因
(1)中古マンションの価格は、新築価格に連動します。
新築が上昇中のときは、割安な中古に需要が向かいす。
すると、やがて中古も値が上がるのです。
下記のグラフ①をご参照ください。新築と中古の相関関係(連動性)が見事に表れています。 また、
(2)新築の供給が多い・少ないでも変動します。エリア内で新築の供給が少なければ溢れた需要は中古に向かいます。
その結果として中古価格は上がるのです。特に希少な面積帯の中古は高い価格がつきます。
以上はあくまで一般論です。  
中古マンションの価格は、これに
(3)物件固有の条件による加減があります。
◆損益分岐点の計算
ローンを利用した場合、現金購入による損益分岐点2316万円から金利負担420万円を差し引いた1896万円が
値下がりの許容範囲となります。
値下がり率は(1896÷7261)約26%です。 
現金購入の場合の値下がり率32%と比べると、差が大幅に縮まりました。
以上の計算から、値下がりするとしても、下落率は26%未満に留まるような物件でなければなりません。
仲介手数料を考慮すると23%未満です。
それ以下の売値になったら、金銭的な損得だけを前提とした場合、
購入は得策でないという結論になってしまうのです。

◆マンション相場の現況と2027年までのマンション市場
10年先の新築相場が上昇していれば
そこに連動する築10年の中古マンションは、底上げされるものですが、今後はどう見ればよいでしょう。
この後で10年先までの市場を予測し、本物件のリセールバリューを検証して行きます。
2月以降も一進一退の契約率でしたが、70%を割り込む月が増え、市況は低落傾向となったのです。
売れ行きの低迷は発売の先送りも増やしています。
しかし、着工してしまった建物、契約が僅かでも進んでいる物件は販売停止というわけには行きません。
少しずつでも発売し、販促を図ろうとするはずですが、期間あたりの売り出し戸数の減少は続くことでしょう。 市場は低迷期に入ったと見なければなりません。

※2027年までのマンション市場展望
以下で2027年までのマンション市場を展望してみようと思います。
新築マンションの価格上昇原因は、地価の高騰、建築費の高騰にあるのは言うまでもないのですが、
その背景を整理すると、次のようになりそうです。  

● 地価の高騰
新聞に発表される地価統計は全般的な傾向を示すもので、
東京都心の商業地は前年比でプラス2%であったが、
郊外の住宅地はマイナス3%だったなどという僅かな変化にしか見えません。
これらの数値と比較すると、マンション用地の取得額は地価調査の数値とは大きな隔たりがあるのです。
前年比で20%も30%も高くなった土地取引の実態を一般の人は殆んど知りません。
その結果、新聞発表の地価上昇率3%などとは大きく隔たりのある高値取引が成立してしまうのです。
先に述べたように、市況が悪化しかけているため、今後は少し様子が変わってくるかもしれません。
しかし、業界が一斉に土地取得を手控える状況に転じる様子はまだ見られません。
こうした動向を注視していると、当分の間、安価なマンション用地を取得できる状況にはならないと見るほかありません。  

● 建築費の高騰
背景には、東日本大震災の復興需要によって専門職・建設労働者の人手不足が深刻な状態にあるためと言われています
今年(2017年)は東京オリンピック関連需要が本格化して来るからです。
販売にブレーキがかかり出したのは確かですが、それでも地価、建築費が急低下することはなさそうです。
2~3年先でなく10年先までの価格を読むのは簡単ではありませんが、オリンピック以降は価格調整期に入ることでしょう。
首都圏各地で続くことが予想されるので、大幅な下落はないと見なければなりません。
一方の用地取得がたやすくなって廉価なマンション用地を各社が次々に仕入れられるとも思えないのです。
結局、地価も建築費も大幅に低下するとは考えられません。
マンション価格は「山高ければ谷深し」というほどの下落にはならないと見るのが正しいと考えます。

※新築マンションの供給減少と中古の将来性について
首都圏の新築マンション年間供給戸数の推移をみると、最近数年は10年前と比べると半減しています。東京23区も同様ですが、首都圏全体は以下のようになっているのです。
どうしてこんなに減ってしまったのでしょうか? 理由は二つと考えられています。

※向こう10年の新築マンションの価格推移
向こう10年間の新築価格の推移を次のように予想します。
値上がり前の2012年を100とすると、新築マンションの価格は2013年が8%の急上昇でした(108)、
2014年は同10%上昇の110と高止まり感が見られたのですが、
2016年も億ションの発売が減って1戸当たりの価格は低下しましたが、単価は僅かながら上昇となったのです。
2017年以降はどのように変化するか、それを次のグラフで説明します。

◆購入物件の10年後価格を予測する
では、ご購入マンションの将来価格を予測します。

◆結論
以上から、10年後の本物件の価格は、次のように予測できます。
購入額6850万円➡売却額5960万円(RV=87)
(手数料200万円差し引き)5760万円となります。
ここから銀行清算(ローン残債3100万円)をすると、手元に2660万円が残ることになりそうです。
※最後に、10年間のキャッシュフローを計算します
頭金1561+諸費用360+オプション代250+管理費等340+固定資産税180+不動産取得税10
+ローン返済3020(金利420+元金2600)+ローン残債3100=
8821万円が総支出なので、
売却代金(仲介手数料差し引き)
5760万円の収入から引くと3061万円の支払い超過となります

無料物件評価レポートのSAMPLE

※これは新築の様式です。中古マンションは後半に記載しています。                  
ときどき更新しております。     
◆マンション名/〇〇〇マンション駅前Ⅲ
◆所在地/東京都世田谷区〇〇町6丁目6番6号    
◆交通/小田急線「経堂」駅より徒歩4分
◆敷地面積/1500㎡
◆構造/鉄筋コンクリート造 
◆階数/ 5階建 
◆総戸数/38戸
◆売主/**商事株式会社     
◆施工会社/**建設株式会社     
◆管理会社/**建物管理株式会社
◆専有面積帯/45.03㎡~110.25㎡
◆間取り/1DK~3LDK
◆建物完成予定日/平成24年2月28日(予定)
◆販売時期/現在第1期20戸受付中(先着順)     
◆価格帯/3,850~9,800万円
◆評価または調査日/平成24年3月20日~7月24日
評価文責/三井健太(東京都 *****連絡先Eメール ****@***    
簡易評価のポイント
*本評価は、新築マンションの事業主等が公開している情報を基に行っております。
その情報は、宅地建物取引業法や不動産公正競争規約等の法規に違反していない
適正なものであることが前提になっています。
*評価ポイントは、以下の通りですが、立地条件に関しては、特段の評価を行っておりません。
マンションの評価要素では、立地条件の比重は高く、マンションの価値の過半を占めるほどのものですが、
現地調査(地域の人気度・利便性・発展性・環境・嫌悪施設等の有無など)は有料調査の方で承っております。
但し、マクロの立地評価をお付けすることがあります。
*同様に、価格が妥当かどうかの判断も有料調査の範囲となっております。
*各評価ポイントは、5段階のポイント制にしております。
総合点が高いものほど、優れたマンションということになりますが、
本来は、売主や施工会社、管理体制などの重要な部分の加重を考慮することが必要であると考えます。
従って、総合点は高くても安心せず、重要評価項目(*印)を見逃さないようにして下さい。
<ポイント1.間取り>
本調査では、物件全体を通覧しての評価となっております。
但し、図面をご提示いただいている方には、評価コメントを添付しております。
<ポイント2.専有部分の設備>
標準装備されているものと、分譲価格に含まれないオプションとがあります。
また、そのグレードと機能にも差があります。
<ポイント3.内装仕上げ材>
扉や床材、壁クロス材などにグレードの差があります。
<ポイント4.外観デザイン>
少し離れた位置から見た外観の美しさは、マンションの価値を決める要素の一つです。
同様に、入口はマンションの顔とも言うべき重要なものです。
<ポイント5.配置計画>
敷地に対して、建物や駐車場をどう配置しているかは、公園や散策路、憩いの広場、
プレイロットなどの緑地スペースをどれだけ確保できたかと関連します。
駐車場で一杯の配置は、全体として灰色のイメージが強くなりますし、
緑地スペースを増やすために駐車場を3段式にすれば、今度は圧迫感が強く出たりすることもあります。
<ポイント6.共用施設・設備の充実度>
集会室や管理人室など、不可欠の共用施設のほか、大型マンションでは、ゲストルームやカラオケルーム、
図書館、フィットネスルーム、託児所、多目的ルーム、プールなど、入居者のアメニティからコミュニティ形成、
子育て支援など、さまざまな付加価値を用意しています。
これらの施設は、なければ困るとうものでもありませんが、プラスαの魅力として、
入居者から好感を持たれています。
最近は、省エネ性能・創エネ性能(屋上緑化・太陽光発電など)も重要なファクターとしてチェックする必要があります。
<ポイント7.共用部分の管理と入居者サービス>
マンションの管理は、資産価値の維持だけではなく、居住性の高さを長期に亘って維持するという使命を負っています。
委託する管理会社と管理組合が、どのように連携していくかが重要になりますが、これは販売開始時点で判断することは困難です。
しかし、ある程度の見込みを立てることは可能です。
修繕積立金の額が適正かや、管理人の勤務態勢はどうかといった点からの予測です。
ポイント8.建物の更新性>
これは、専有部分のリフォームのしやすさを検証する項目です。
水回りが1か所にまとまっているようなプランであれば間取り変更まで含めたリフォームがしやすくなります。
家族構成の変化や、ライフステージの変化によって間仕切りを変えたいという場合の、可変性は無視できない項目となります。
<ポイント9.セキュリティ>
アパートや一戸建てに比べて防犯性能が高いマンションですが、完璧を期すために様々な工夫がなされるようになりました。
警察・地域の防犯協会の指導を受けて、より万全な対策を施した
「防犯優良マンション」のお墨付きを得たマンションも登場しています。
<ポイント10.耐震性・耐久性・断熱性>
建物の基本構造は、法規に違反していない限り問題ないとしても、地震のときの揺れ対策や、
遮音対策、断熱など、日常生活に密接な問題は重要です。
<ポイント11.売主と施工会社>
売主に対する信頼感はモノを購入する際に大きな決定要因となるのは言うまでもありませんが、
マンションのような買い物では、特にその比重が大きいと考えられます。
施工会社も、売主と同様と言ってもよいでしょう。経験・実績が重要であることは論を待ちませんが、
そればかりでもないのです。  
総合所見 (例) 比較的こじんまりとした建物なので落ち着いた暮らしができるかもしれません。
管理費が周辺相場より安いのが大変気になります。
調査はできていませんが、管理人の勤務態勢などに不十分さが残る可能性があります。
また、修繕積立金の額にも大いなる疑問が残ります。
管理費等が高いと販売がしづらいため、意識的に抑制している可能性があります。
もし、そうだとしたら将来が不安になります。あなたのマンションの資産価値が著しく損なわれる危惧があるということです。
ご入居後に管理組合の総会に諮り、値上げすることはできますが、簡単ではありません。
購入を見送る方が賢明かもしれませんね。
外観デザイン、特にエントランス周りは豪華な印象があります。
しかし、派手さはなく、センスの良い建物に仕上がりそうに感じます。
セキュリティーには、かなり気を使っているようですから、安心して住める感じがします。
耐震性・耐久性に関しては、特段の配慮はありませんが、
5階建の小型マンションということからして、心配しなければならない材料は見当たりません。
建物全体のグレードは、価格帯にふさわしいものと判断できますが、専有部分においては、
やや物足りないところもあります。
また、太陽光発電・給湯などの創エネ設備は全く配慮されていませんが、物件規模から見て仕方ない部分ですね。
間取りプランは、100㎡超のタイプを除いて平凡過ぎます。
また、この価格帯で、開放廊下プランはちょっと首を傾げます。
開放廊下はやむを得ないとしても、廊下側にある個室のプライバシーに配慮することが出来なかったものか。
また、専有面積がさほど広くはないから仕方ない部分もありますが、もっと楽しいプランを工夫できるのに、
残念に思います ただ、完成前なので、設計変更は間に合うかもしれません。希望を伝えてみてはどうでしょうか。
建物の総合点は66点、5段階評価では中の上(★★★☆)となりました。
立地条件に関しては、・・・・・という面が大変気になります。
机上評価では限度がありますが・・・・。
という観点から「リセールバリュー」はAAとしました。



※「購入マンションの将来価格予測サービス」は「マンション評価サービス」とのセットとなっております。
「予測サービス」のみのお申し込みは受け付けておりません。

<< 前のページに戻る

三井健太のマンション相談室

三井健太
TEL:090-3808-5777